【連載】住宅ローンを上手に組むコツ(お金クイズ)

始まりました!しがない金融ライターが送る「ちょっと得するお金クイズ」。

記念すべき最初のお題はこちらです〜!!

Q.住宅ローンをお得に組みたい!上手に組むコツは??

はい、私が新卒の頃からこよなく愛する住宅ローンからの出題です。

次の選択肢のうち、答えはどれでしょうか?

  1. 金利が低い変動金利一択でしょ!
  2. 固定金利で計画的に返済できるようにする!
  3. とりあえず不動産屋さんに相談すればOK!

正解は……!!!

 

 

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全部正解です〜〜〜〜!!!!!!!!!!!!

「うわあ出たよこのパターン」とか思いますよね、すみません(TдT)

というのも、住宅ローンに関する最初の論点は、「ローンを組めるか組めないか」だからです。上手に組めるかは、その次のお話なんですね(うん?設問ミスかな?)。

住宅ローンに通るかは「属性」と「借り入れ条件」、「担当者」が重要なファクターになります。

住宅ローンの融資審査では、属性や借り入れ条件などの内容を「スコアリング」に落として審査しています。

申込者の年齢や年収、勤務先、その他の借入状況などの「属性」と、借入金額や返済比率、物件の資産価値などの「条件」を数値化したものです。

銀行の担当者は人間ですが、実際の審査は大手銀行ほどシステマティックにやっているわけですね。

私が営業担当だった10年ほど前は、営業担当者の付議(お願いします審査通してください的なレポート)や、審査担当者のおじちゃんに直談判に行ったりしてなんとか融資を通すこともあったのですが、今やその文化は廃れたと思います。

審査が通るかどうかは、属性と借入条件次第。

まず、一部上場企業でずっと勤務しているような非常に属性の良い方は、おそらく返済比率30%〜35%超えで、物件価格=融資金額の100%ローンでも、すんなり審査が下りると思われます(※ただ現在はコロナ禍のため、融資審査が厳しくなったという話も聞きます。ご参考までに)。

自己資金が潤沢で、物件価格の30%〜50%は余裕で自己資金入れられます〜という方もほぼ問題ないでしょう。

では転職歴が複数回あって、その他借入が多くて、自分一人の収入ではローンが組めない、でも自己資金はそんなにない!という人はどうすればいいのか?

不動産担当者と、懇意にしている銀行の営業担当者に、根堀り葉掘り聞きましょう!!!

  • 自分の条件ではぶっちゃけローンは組めるのか?
  • その他借入はどれくらい返せば審査に通るのか?
  • 自分の条件で通りやすい銀行はどこか?

不動産と銀行の担当者は、なんとしても案件を成約させたいはずなので、誠実に回答してくれるでしょう。

これらの質問について的確に返答してくれる担当者なら、かなり信頼できると思います。

もし不明瞭な答えが返ってくるなら、やんわりと「もうちょっとわかる方…いませんかね〜??」なんて聞いてみるのもアリです。

どうしても欲しい物件なら、的確な対応ができる担当者が出てくるまでこだわっていいと思います。

それでも「この条件では難しいです」と言われたら、おとなしく引き下がって、次の物件を探しに行った方が時間の節約になります。悔しいですけどね……。

ちなみにうちはフリーター+個人事業主という、すこぶる属性が悪い夫婦なので、住宅ローンはフラット35しか使えないかな〜と思っています(もちろんフラット35もいいローンですよ!)。

住宅ローンは変動金利と固定金利のどちらかおすすめか?

では本題に戻りましょう。住宅ローンはどうやって組むのがお得か?

これは個人の考え方によりますが、私だったら変動金利で組みます。

変動金利は「いつ変動するか分からない」という印象がありませんか?

実はそれは間違いで、基本的に変動金利の見直しは半年単位です。そして一回に利上げする幅も決まっています(※金利状況が大幅に変動するときだけ例外措置もあります)。

そして大概の住宅ローンは、変動金利型から期間固定型(一定期間、固定金利を選択できるもの)に変更できるプランになっているはずです。

なので、変動金利が固定金利よりも上回るような超インフレが起こったら、速やかに固定金利に変更すればOK。

ただそのときは固定金利も上昇しているはずなので、あまり大差はないかもしれません。

それから変動金利を推すもう一つの理由があります。

それは、初めて住宅ローンを組む人が多い20代〜30代は、おそらく一番お金のない時期だからです。

現在は年功序列が崩れつつあるとはいえ、未だに若手ほど収入が低く、年次を経て年収が上昇していきます。

そして子育てをしている場合は、子どもにもお金がかかります。住宅ローンを最低金利で組まないと、何かと困る家庭は多いかもしれません。

たしかに固定金利は安定感があって魅力的です。私もお金に余裕があれば固定金利で組みたいです。

ちなみに、性格的に「変動」が苦手であれば、迷わず固定金利でOKです。変動金利だと長期間不安を抱えることになりますので。

でも「固定金利が安心だって人に言われたから…」などの理由で、無理をする必要はないと考えています。

最後に、今回のまとめを!

Q.住宅ローンをお得に組みたい!上手に組むコツは??

 

①金利が低い変動金利一択でしょ!

→経済力をこれからつけていく若手世代は特に、変動金利でいいと思います。

 

②固定金利で計画的に返済できるようにする!

→性格的に変動金利が不安な場合、自己資金に余裕がある場合は、固定金利がいいでしょう。

 

③とりあえず不動産屋さんに相談すればOK!

→不動産や銀行の営業担当者にたくさん相談して、多くの情報を引き出すのがおすすめです。

今回はここまで!お付き合いいただきありがとうございました!

また次回の記事でお会いしましょう〜!

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